ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಿದ ನಂತರ ಈ ಕೆಲಸ ಮಾಡದೇ ಇದ್ದರೆ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಕ್ಕುಗಳು ಸಿಗುವುದಿಲ್ಲ – ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು

property registration :ಭಾರತದ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಇತ್ತೀಚೆಗೆ ನೀಡಿರುವ ಒಂದು ತೀರ್ಪು ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮತ್ತು ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಕ್ಕುಗಳ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ ತಂದಿದೆ. ಈ ತೀರ್ಪು ಪ್ರಕಾರ, ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದ ನಂತರ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ (Sale Deed) ಅನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಶನ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿಸಬೇಕು. ನೋಂದಾಯಣೆ ಮಾಡದೇ ಇದ್ದರೆ, ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಖರೀದಿದಾರನಿಗೆ ಸಿಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಈ ತೀರ್ಪು ಆಸ್ತಿ ವಹಿವಾಟುಗಳಲ್ಲಿ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ದಾಖಲೆಗಳ ಪ್ರಾಮುಖ್ಯತೆ ಎಷ್ಟು ಮುಖ್ಯ ಎಂಬುದನ್ನು ಮತ್ತೊಮ್ಮೆ ನೆನಪಿಸುತ್ತದೆ. ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತನ್ನ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ (Stamp Duty), ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಶನ್ (Registration) ಮತ್ತು ಸ್ವಾಧೀನ (Possession) ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸವನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.

ಸ್ವಾಧೀನ ಇದ್ದರೂ ಹಕ್ಕು ಸಿಗುವುದಿಲ್ಲ

ಬಹಳಷ್ಟು ಮಂದಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಿದಾಗ ಹಣ ಪಾವತಿಸಿ ಸ್ವಾಧೀನ ಪಡೆದರೆ ಸಾಕು ಎಂದು ಭಾವಿಸುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ, ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಅಭಿಪ್ರಾಯದಲ್ಲಿ ಇದು ಸಾಕಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

• ಸ್ವಾಧೀನ: ಕೇವಲ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವಾಸ್ತವಿಕವಾಗಿ ಹಿಡಿದುಕೊಳ್ಳುವುದು.
• ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ ನೋಂದಣಿ: ಸರ್ಕಾರದಿಂದ ಅಧಿಕೃತವಾಗಿ ಗುರುತಿಸಲ್ಪಟ್ಟ ದಾಖಲೆ.

ಸ್ವಾಧೀನ ಪಡೆದರೂ, ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ ನೋಂದಾಯಿಸದಿದ್ದರೆ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ ಪಡೆಯಲು, ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ರಕ್ಷಿಸಲು ಈ ನೋಂದಾಯಿತ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರವೇ ಮುಖ್ಯ.

---

ಕಾನೂನು ಉಲ್ಲೇಖ – ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ, 1882 (Section 54)

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಈ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ, 1882ರ ಸೆಕ್ಷನ್ 54 ಅನ್ನು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿದೆ. ಇದರ ಪ್ರಕಾರ:

• ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟ ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಮಾನ್ಯವಾಗಲು ನೋಂದಾಯಿತ ದಾಖಲೆ ಅಗತ್ಯ.
• ಕೇವಲ ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದ ಅಥವಾ ಅನೋಂದಾಯಿತ ಒಪ್ಪಂದದಿಂದ ಮಾಲೀಕತ್ವ ವರ್ಗಾಯಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಸರಳವಾಗಿ ಹೇಳುವುದಾದರೆ — ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಶನ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಸರಿಯಾದ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಪಾವತಿಸಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿದಾಗ ಮಾತ್ರ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕುಗಳು ಅಧಿಕೃತವಾಗಿ ಖರೀದಿದಾರನಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸುತ್ತವೆ.

ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮತ್ತು ವಿಲ್ ಮೂಲಕ ಖರೀದಿ – ಅಪಾಯಗಳು

ಹೆಚ್ಚಿನವರು ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ (POA) ಅಥವಾ ವಿಲ್ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ, ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪು ಪ್ರಕಾರ:

• POA: ಕೇವಲ ಪ್ರತಿನಿಧಿಯ ಅಧಿಕಾರ. ಮಾಲೀಕತ್ವ ಹಕ್ಕು ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ.
• ವಿಲ್: ಸಾವಿನ ನಂತರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸುವ ದಾಖಲೆ. ಇದೂ ಕೂಡಾ ನೋಂದಾಯಿತ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರಕ್ಕೆ ಪರ್ಯಾಯವಲ್ಲ.

ಅಂದರೆ, POA ಅಥವಾ ವಿಲ್ ಮಾತ್ರ ಇದ್ದರೆ, ನೀವು ಆಸ್ತಿಯ ಸಂಪೂರ್ಣ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಮಾಲೀಕನಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಹರಾಜು ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿಯೂ ಇದೇ ನಿಯಮ

ಬ್ಯಾಂಕ್ ಹರಾಜು, ಸರ್ಕಾರಿ ಹರಾಜು ಅಥವಾ ಖಾಸಗಿ ಹರಾಜಿನ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಿದವರಿಗೂ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ ನೋಂದಣಿ ಕಡ್ಡಾಯ.

• ಹರಾಜು ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸದೇ ಇದ್ದರೆ, ನೀವು ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸ್ಥಾಪಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.
• ಹೀಗಾಗಿ, ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸಿದರೂ, ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಶನ್ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲೇಬೇಕು.

ಮಾಲೀಕತ್ವ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಅನುಸರಿಸಬೇಕಾದ ಹಂತಗಳು

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪಿನ ನಂತರ, ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರು ಈ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ತಪ್ಪದೆ ಪಾಲಿಸಬೇಕು:

1. ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಲಿಖಿತ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಿ – ವಕೀಲರ ಮೂಲಕ ಸರಿಯಾಗಿ ರಚಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಉತ್ತಮ.
2. ಸರಿಯಾದ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಪಾವತಿಸಿ – ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರದ ನಿಯಮ ಪ್ರಕಾರ ಪಾವತಿಸಬೇಕು.
3. ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಶನ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿ – ಇಬ್ಬರೂ (ಖರೀದಿದಾರ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಗಾರ) ಹಾಜರಿದ್ದು ಸಹಿ ಮಾಡಬೇಕು.
4. ಸ್ವಾಧೀನ ಪತ್ರವನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸಿ – ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ನಿಮ್ಮ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ದಾಖಲಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ.
5. POA ಅಥವಾ ವಿಲ್ ಮೇಲಿನ ಅವಲಂಬನೆ ತಪ್ಪಿಸಿ – ಇವು ಸಹಾಯಕ ದಾಖಲೆಗಳಷ್ಟೇ.
6. ನೋಂದಣಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ನಂತರ ಮಾತ್ರ ಸಂಪೂರ್ಣ ಹಣ ಪಾವತಿಸಿ – ಹೀಗೆ ಮಾಡಿದರೆ ವಹಿವಾಟಿನಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ಮೋಸವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ನೋಂದಾಯಣೆಯ ಲಾಭಗಳು

• ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ರಕ್ಷಣೆ – ಯಾರೂ ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.
• ಮಾಲೀಕತ್ವ ಸಾಬೀತು – ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ, ವಿಮೆ, ಮಾರಾಟ ಇತ್ಯಾದಿಗಳಿಗೆ ಅಗತ್ಯ.
• ಪಾರದರ್ಶಕತೆ – ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ವಿವಾದಗಳಾಗುವುದನ್ನು ತಪ್ಪಿಸುತ್ತದೆ.
• ವಾರಸುದಾರರಿಗೆ ಸುಲಭ ಹಕ್ಕು ವರ್ಗಾವಣೆ – ನಿಮ್ಮ ನಂತರವೂ ಆಸ್ತಿ ದಾಖಲೆಗಳು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿರುತ್ತವೆ.

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪಿನ ಮಹತ್ವ

ಈ ತೀರ್ಪು ಆಸ್ತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಮತ್ತು ಕಾನೂನುಬದ್ಧತೆಯನ್ನು ಉತ್ತೇಜಿಸುತ್ತದೆ.

• ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಎಚ್ಚರಿಕೆ – “ಸ್ವಾಧೀನ ಇದ್ದರೆ ಸಾಕು” ಎಂಬ ತಪ್ಪು ಕಲ್ಪನೆ ಬದಲಾಗಬೇಕು.
• ಮಾರಾಟಗಾರರಿಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ – ಸರಿಯಾದ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರದ ಮೂಲಕ ಮಾತ್ರ ಹಕ್ಕು ವರ್ಗಾವಣೆ ಸಾಧ್ಯ.
• ಮಧ್ಯವರ್ತಿಗಳಿಗೆ ಮಾರ್ಗಸೂಚಿ – ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಸರಿಯಾದ ಸಲಹೆ ನೀಡಲು ಸಹಾಯಕ.

ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಯಲ್ಲಿ ಕಾನೂನು ಪಾಲನೆ ಅತ್ಯಗತ್ಯ. ಕೇವಲ ಹಣ ಪಾವತಿಸಿ ಅಥವಾ ಸ್ವಾಧೀನ ಪಡೆದು ನಿಂತರೆ, ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡ ತೊಂದರೆಗಳು ಎದುರಾಗಬಹುದು. ನೋಂದಾಯಿತ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರವಿಲ್ಲದೆ, ನೀವು ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕರಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪು ಇನ್ನೊಮ್ಮೆ ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಿದೆ.

ಹೀಗಾಗಿ, ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರೂ ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಸಂದೇಶವನ್ನು ಮನನ ಮಾಡಿಕೊಂಡು, ತಮ್ಮ ಆಸ್ತಿ ವಹಿವಾಟುಗಳನ್ನು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ, ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿ ನಡೆಸಬೇಕು.

Rain Alert : ಕರ್ನಾಟಕದ 17 ಜಿಲ್ಲೆಯಲ್ಲಿ ಭಾರೀ ಮಳೆ — ಹವಾಮಾನ ಇಲಾಖೆ ಯೆಲ್ಲೋ ಅಲರ್ಟ್ ಜಾರಿ